Mua đất dự án chưa có sổ đỏ có rủi ro không?

July 14 2020

Nhà đầu tư cần hiểu rõ khái niệm đất “không có” và “chưa có” Sổ đỏ. Trường hợp đất không có Sổ đỏ có thể đến từ việc đất không đủ điều kiện và chủ đầu tư cần hoàn thiện những thủ tục để xin cấp lần một. Trường hợp này chiếm tỷ lệ rủi ro, không được cấp Sổ là rất cao, vì vấn đề thẩm tra thủ tục, pháp lý đất dự án rất chặt chẽ.

I. Tìm hiểu đất dự án chưa có Sổ đỏ

Trong thực tế, đất không có Sổ đỏ thường tồn tại dưới 02 trường hợp:

– Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện được cấp Sổ.

– Trường hợp 2: Đất đủ điều kiện nhưng chưa làm Sổ đỏ hoặc đang chờ cơ quan có thẩm quyền cấp mới, cấp lại.

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ sẽ nằm trong trường hợp 2, người sở hữu đất vẫn được phép mua bán, chuyển nhượng nhưng sẽ chưa thể sang tên. Đồng thời, người bán cần có giấy tờ xác minh đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và giấy hẹn nhận Sổ của cơ quan thẩm quyền.

Nếu người bán không xuất trình được các giấy tờ liên quan đến việc cấp Sổ. Hợp đồng giao dịch sẽ bị vô hiệu và vi phạm quy định của Luật Đất đai.

mua đất dự án chưa có sổ đỏ — Đất dự án chưa có Sổ đỏ đến từ nhiều nguyên nhân

II. Có nên đầu tư/mua bán đất dự án chưa có Sổ đỏ?

Tuy nhiên, việc đất chưa có Sổ đỏ cũng sẽ đến từ nhiều nguyên nhân. Nhưng rủi ro tiềm ẩn có tỷ lệ thấp hơn, do đất đã được thẩm tra và đủ điều kiện cấp Sổ. Vậy nên, sau khi lựa chọn được mảnh đất ưng ý, nhà đầu tư vẫn có thể đặt cọc trước và chờ cấp Sổ sau.

Do đất dự án chưa có Sổ đỏ sẽ có giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, vẫn nên chọn những nhà đầu tư có uy tín và chứng thực tất cả các giấy tờ liên quan đến đất dự án.

Xem thêm: Lựa chọn đầu tư đất nền nhà đầu tư cần tránh loại đất nền nào?

III. Quy trình mua bán đất dự án chưa có Sổ đỏ

Trong trường hợp người bán đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ, việc mua bán, chuyển nhượng cần trải qua các giai đoạn sau:

1. Làm Sổ đỏ

+ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ chuẩn bị làm Sổ đỏ được quy định trong Khoản 1 Điều 8 Luật Thông tư 14/2014/TT-BTNMT. Bao gồm:

Giấy đăng ký làm Sổ đỏ (theo mẫu).
Một trong hai loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc điều 100 Luật Đất đai.
Các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Biên lai xác minh thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế, phí sử dụng đất,… Nếu thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, cần có giấy chứng thực kèm theo.

+ Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Người yêu cầu cầu làm Sổ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương.

+ Bước 3: Xử lý hồ sơ

Trong trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ. Người nộp hồ sơ sẽ nhận được thông báo và hướng dẫn bổ sung giấy tờ kèm theo (trong thời gian 03 ngày làm việc).
Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm ghi thông tin đầy đủ vào Sổ tiếp nhận. Người nộp sẽ nhận được Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo các khoản phí phải nộp cho chủ thể yêu cầu cấp Sổ.
Cá nhân, hộ gia đình đóng lệ phí cấp Sổ, tiền sử dụng đất (nếu có). Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính cần giữ biên lai xác nhận.

+ Bước 4: Nhận Sổ đỏ

Cá nhân, hộ gia đình nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc nhận tại UBND cấp xã nơi nộp hồ sơ.

* Thời gian giải quyết hồ sơ:

Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

– Nếu hồ sơ hợp lệ, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày và không quá 40 này đối với các vùng có điều kiện khó khăn, hải đảo, miền núi.

– Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính ngày nghỉ lễ theo quy định, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã. Cùng với đó không tính thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét trường hợp vi phạm quyền sử dụng đất.

Thời gian cấp Sổ đỏ cần tuân theo đúng quy định

2. Quy trinh mua bán đất đai

Khi bên bán có Sổ đỏ và đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên phải sang tên Sổ đỏ theo đúng quy trình sau:

Bước 1: Công chứng hồ sơ

– Bên bán cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Sổ đỏ

+ Giấy tờ tùy thân gồm CMND/CCCD (của cả chồng và vợ) còn hạn sử dụng

+ Sổ hộ khẩu

+ Giấy đăng ký kết hôn hoặc chứng nhận độc thân

+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

– Bên mua cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Giấy tờ tùy thân gồm CMND/CCCD (của cả chồng và vợ) còn hạn sử dụng

+ Sổ hộ khẩu

+ Giấy đăng ký kết hôn hoặc chứng nhận độc thân

Hồ sơ được công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng phạm vi tình, thành phố nơi có đất.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi sang tên Sổ đỏ, các bên cần nộp lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (trừ trường hợp được miễn). Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)

– Tờ khai lệ phí trước bạ bản chính (theo mẫu)

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cam kết trách nhiệm về bản chụp đó

– Giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lưu ý, hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải nộp cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ.

Sang tên Sổ đỏ cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) theo mẫu

– Bản gốc Sổ đỏ

– Hợp đồng chuyển nhượng (công chứng)

– CMND/CCCD

* Quy trình thực hiện

– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hoặc nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để đối chiếu thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Sau khi người sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận.

– Sau 10 ngày làm việc, người nhận chuyển nhượng đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nơi nộp hồ sơ nhận sổ đã được sang tên. Đối với vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, hải đảo, miền núi, thời gian làm việc không quá 20 ngày.

– Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính ngày nghỉ lễ theo quy định, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã. Cùng với đó không tính thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét trường hợp vi phạm quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ những kiến thức cần biết khi mua đất dự án chưa có Sổ đỏ. Hy vọng với những thông tin Nhà Đất Mới đem lại sẽ giúp người mua có thêm kinh nghiệm, tránh được rủi ro không đáng có.